Доля несовершеннолетних детей

  • С какими рисками можно столкнуться при продаже и приобретении квартиры, в которой есть доли несовершеннолетних детей?

- В первую очередь следует учитывать риск нарушения охраняемых законом прав несовершеннолетних, а также детей, находящихся под опекой или попечительством. Если вы приобретаете квартиру (или жилой дом), где собственником доли является несовершеннолетний ребёнок (а также опекаемый, подопечный, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин), на продажу этой доли в обязательном порядке оформляется предварительное согласие органа опеки и попечительства. Без этого возникнут проблемы при регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности.

  • Что непременно нужно сделать людям, покупающим помещения, в которых есть доли несовершеннолетних детей?


- Проверьте наличие оформленного согласия органа опеки (попечительства) на продажу доли ребёнка и предоставленного срока на приобретение жилого помещения взамен проданного. Уведомите продавца о намерении произвести покупку жилья исключительно без прописанных (зарегистрированных) жильцов. Предварительный договор и (или) соглашение о задатке подписывайте только при полной уверенности в добросовестности продавца в части обеспечения жилищных прав ребёнка.
И, наконец, помните, что сделки с квартирами (жилыми домами), находящимися в долевой собственности, в обязательном порядке проходят процедуру нотариального удостоверения.

  • Как получить предварительное согласие?

- Как правило, орган опеки (попечительства) выдаёт его при соблюдении заявителями определённых условий.
Во-первых, к заявлению на оформление согласия на продажу «детской» доли должны прилагаться документы на вновь покупаемое жильё взамен продаваемого. В том числе договор о намерении совершить сделку купли- продажи жилого помещения, подписанный сторонами, если речь не идёт о покупке жилья по договору долевого участия в строительстве (в этом случае согласие оформляется на иных условиях). При этом права несовершеннолетнего ребёнка на собственность в жилом помещении после продажи его доли и при покупке другого жилья должны улучшиться (то есть размер «детской» доли, выраженный в площади и в стоимости, должен в итоге увеличиться). А уровень благоустройства покупаемого жилого помещения должен быть не хуже, чем продаваемого.
Добавлю, что имеются некоторые особенности оформления согласия на продажу в зависимости от возраста несовершеннолетнего ребёнка (по достижении 14,16 лет), в том числе и по перечню прилагаемых к заявлению документов.

  • Как покупателю обезопасить себя при оформлении такой сделки?

- Желательно ознакомиться с документами продавца, уточнить его намерения относительно приобретения другого жилого помещения (и его соответствия вышеназванным требованиям). Это поможет избежать возможности оспаривания в будущем сделки купли-продажи жилья контрольно-надзорными органами и возврата имущества сторон в первоначальное состояние.

  • Могут ли возникнуть проблемы при снятии несовершеннолетних жильцов с регистрационного учета (выписка из квартиры) и освобождении квартиры после регистрации сделки?

- Да, и в судебной практике имеются решения, когда, в случае покупки жилья с зарегистрированными жильцами (в том числе несовершеннолетними), при попытке нового собственника жилого помещения через суд выписать ребёнка судья встаёт на защиту его жилищных прав и отказывает в требовании собственника о выписке несовершеннолетнего. В итоге ребёнок остаётся зарегистрированным в жилом помещении до достижения им 18-летнего возраста. Выписать его до этого срока невозможно.
Имеются и другие категории граждан, обладающие законным иммунитетом на выписку из проданного жилья. Среди них можно выделить прописанных в жилом помещении на дату приватизации, но не участвовавших в ней (не получивших долю в квартире), а также недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, не участвовавших в приватизации (не получивших доли в квартире) по объективным причинам.
Юрист: Сергеева. И. Н.

Буду очень благодарен, если поделитесь статьёй в соц. сетях

0